Od czego zacząć przygotowania do budowy domu?

Podjęcie decyzji o budowie domu to milowy krok, symboliczne przejście „na swoje” i ogromne wyzwanie nie tylko finansowe, ale i organizacyjnie. W gąszczu przepisów i paragrafów bardzo łatwo się zgubić. Sam proces przechodzenia od jednej formalności do drugiej bywa równie męczący i czasochłonny jak sama budowa. By w wybranym przez siebie czasie móc zasiąść do stołu we własnym domu trzeba odpowiednio wcześnie podjąć przygotowania do budowy. Często inwestorzy nie są przygotowani na ciągnące się formalności i terminy urzędowe. Wielu wydaje się, że od zakupu działki do przeprowadzki do własnego domu wystarczy kilka miesięcy. Nie jest to niemożliwe, jednak sytuacja taka zdarza się niezmiernie rzadko. Bardzie prawdopodobny termin to np. 1,5 roku – tyle bowiem może trwać załatwianie formalności oraz budowa domu do stanu deweloperskiego.
Warto odpowiednio wcześnie zająć się częścią formalną – ułatwi to późniejszą pracę i oszczędzi frustracji wynikającej z konieczności zmiany zaplanowanych terminów.

1. Kupno działki

By myśleć o budowie domu, trzeba mieć gdzie go postawić. Dla posiadaczy nieruchomości gruntowych ten etap jest względnie łatwy. Wystarczy wystąpić o wydanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub (jeśli w danej miejscowości nie ma uchwalonego planu) Warunków Zabudowy. Bez tego dokumentu nie będziemy wiedzieć, co i jak możemy wybudować na naszej działce.

Jeśli jesteśmy na etapie kupna działki wypis MPZP lub WZ możemy uzyskać nie będąc jej właścicielem. Warto skorzystać z tej możliwości, gdyż może się okazać, że zapisy prawa miejscowego uniemożliwiają realizację takiego domu, o jakim marzymy

2. Media – warunki przyłączenia

Gdy jesteśmy już szczęśliwymi posiadaczami działki budowlanej możemy wystąpić o wydanie warunków przyłączenia mediów. Warunki takie ważne są 2 lata od daty wydania, dlatego możemy pozwolić sobie na wcześniejsze zdobycie niezbędnej dokumentacji. Warunki techniczne określają możliwość lub jej brak wpięcia się do wodociągu, gazociągu, kanalizacji czy instalacji elektrycznej. By je uzyskać musimy udać się do odpowiedniego oddziału poszczególnych dostawców. Jeśli do naszej działki nie ma możliwości doprowadzenia któregoś z mediów możemy skorzystać (jeśli WZ lub MPZP na to pozwala!) z rozwiązań alternatywnych: szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków w przypadku braku kanalizacji, studni głębinowej przy braku instalacji wodociągowej, zbiornika gazu (na- lub podziemnego), gdy nie mamy możliwości przyłączenia się do gazociągu. W przypadku instalacji energetycznej istnieją alternatywne źródła energii (OZE) jednak ich wykorzystanie jest skomplikowane i zasługuje na osobne opracowanie.

3. Projekt od architekta

Po załatwieniu formalności związanych z działką i mediami przychodzi pora na projekt. Decydując się na zatrudnienie architekta trzeba się liczyć ze znacznymi kosztami oraz długim czasem oczekiwania na projekt. Jeśli potrafimy od razu dokładnie określić czego oczekujemy, jakie rozwiązania nas interesują, jaki styl architektoniczny itd. praca architekta będzie łatwiejsza i prawdopodobnie krótsza. Nie ominą nas niestety konsultacje i uzgadnianie zmian, które również pochłoną nasz czas. Zaletą projektu indywidualnego jest jego unikatowość i dostosowanie dokładnie do naszych potrzeb oraz warunków prawnych i terenowych działki.

4. Projekt z katalogu

Alternatywą dla pracy indywidualnej z architektem jest projekt katalogowy. Obecnie na rynku jest kilka wiodących portali zajmujących się sprzedażą projektów gotowych. Na stronach typu domowy.pl, można znaleźć kilkadziesiąt tysięcy projektów do wyboru. Jest to rozwiązanie wygodne i znacznie tańsze od projektu indywidualnego. Zaletą takiego wyboru jest też czas – od podjęcia decyzji o zakupie do otrzymania kompletnego projektu mija zazwyczaj kilka dni. W ofertach dominują projekty domów z poddaszem użytkowym, które są najpopularniejszym wyborem. Kupując projekt katalogowy mamy możliwość dostosować go do własnych potrzeb, wprowadzając zmiany na etapie adaptacji. Uprawniony projektant może na gotowy projekt nanieść korekty, dzięki którym uzyskamy efekt tak samo dobry jak indywidualny projekt wykonywany pod dyktando inwestora.

5. Pozwolenie na budowę

Najbardziej skomplikowane wydaje się uzyskanie pozwolenia na budowę. Formalność ta, jest też zazwyczaj najbardziej stresująca dla inwestorów, dlatego często decydują się na zlecenie tych działań architektowi adaptującemu. Zdobycie pozwolenia na budowę wymaga wykonania kilku prac projektowych oraz złożenia zestawu dokumentów. W celu przygotowania Projektu Zagospodarowania Terenu konieczne są:

– mapa do celów projektowych,

– wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy,

– warunki przyłączenia do sieci wodociągowej,

– warunki przyłączenia do sieci kanalizacyjnej,

– warunki przyłączenia do sieci gazowej, jeśli zakładamy, że będziemy z niej korzystać,

– warunki przyłączenia do sieci energetycznej,

– w zależności od zapisów MPZP mogą być potrzebne jeszcze dodatkowo inne dokument np. opinia konserwatora zabytków itp., ale to będę mogła powiedzieć dopiero po przeczytaniu wypisu z MPZP.

Gdy architekt adaptujący przygotuje mapę z PZT konieczne jest zlecenie badań geologicznych, uzgodnienie wjazdu na działkę oraz uzyskanie uzgodnień branżowych, czyli ponowna wizyta w instytucjach odpowiedzialnych za wodę, prąd, gaz i kanalizację. Jeśli wprowadzamy zmiany w projekcie gotowym konieczne jest skompletowanie zmienionej dokumentacji projektowej. Po przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów, na podstawie udzielonego architektowi adaptującemu pełnomocnictwa ogólnego oraz załączenia oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem, można wystąpić o pozwolenie na budowę.

6. Budowa metodą gospodarczą czy systemem zleconym?

Gdy architekt adaptujący pracuje nad formalnościami inwestor ma okazję zastanowić się, jaką metodą będzie budował dom oraz wybrać kierownika budowy. Metoda gospodarcza jest z zasady tańsza, jednak zarówno sama praca jak i nadzór wymaga dużo więcej zaangażowania i czasu ze strony inwestora. Alternatywą jest droższy system zlecony – profesjonalna firma, która zazwyczaj zajmuje się budową od początku do końca. Oba systemy mają swoje niezaprzeczalne zalety, ale też i wady. Warto rozsądnie i spokojnie przeanalizować wszystkie możliwości. Decydując się na system zlecony najbezpieczniej opierać się na doświadczeniu firmy w budowie domu takiego jak nasz lub najbardziej do niego zbliżonego.

7. Niestandardowe rozwiązania

Jeśli chcemy zaoszczędzić czas lub pieniądze i nie boimy się nowatorskiego lub nietypowego podejścia do budowy możemy pokusić się o rozwiązania mniej popularne od tradycyjnego murowania. Przykładem takiego rozwiązania są np. systemy prefabrykowane. Budowa domu z prefabrykatów (do stanu deweloperskiego) może zając tylko kilka tygodni. Poszczególne „klocki”, z których układany jest dom są tworzone w fabryce a na placu budowy montowane w całość. Przy obecnym dostępie do informacji łatwo znajdziemy to, czego szukamy i wybierzemy system budowy dopasowany do oczekiwań i możliwości.